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Zwangsversteigerung

Nur keine Angst

Der Erwerb einer Immobilie über das Gericht ist für viele Interessenten absolutes Neuland und daher vielfach keine Alternative. Warum nicht?

Der Wert des Objektes wird von einem unabhängigen Gutachter per Verkehrswertgutachten ermittelt. Das Gutachten ist bei Gericht einsehbar. Bei einem freien Verkauf stellt eine solch fundierte Expertise sicherlich die Ausnahme dar.

Kann die Immobilie besichtigt werden? Das ist für Ihr eigenes Empfinden sicherlich der optimale Fall. Besteht diese Möglichkeit nicht, gibt es ja das Verkehrswertgutachten (s.o.). Der Gutachter konnte die Immobilie in der Regel auch von innen in Augenschein nehmen.

Wir möchten Ihnen nachfolgend einen Leitfaden an die Hand geben, der Ihnen die dringendsten Fragen beantworten soll. Sollten Restzweifel bleiben, so kontaktieren Sie uns, wir stehen Ihnen gerne jederzeit Rede und Antwort.

Wie erfahre ich von einer Zwangsversteigerung

Natürlich informieren wir Sie über diese Seite über alle neuen Versteigerungstermine in ausführlicher Art und Weise – wir sind vom südlichen Nordrhein Westfalen bis zum nördlichen Rheinland Pfalz an den meisten Amtsgerichten im Bankenauftrag eingesetzt

Die Amtsgerichte informieren über Aushänge regelmäßig und zeitig über anstehende Versteigerungen.

Nicht zuletzt nutzen Sie das Internet über die Seite www.zvg-portal.de. Hier werden Termine tagesaktuell (auch bezüglich Terminaufhebungen) bekannt gemacht.

Ich habe eine Immobilie gefunden – was jetzt?

Nehmen Sie eine Außenbesichtigung vor.
Sehen Sie das Verkehrswertgutachten am Amtsgericht ein (oder sprechen Sie uns an).
Im günstigsten Fall können Sie die Immobilie auch von innen sehen. Dies ist aber nicht die Regel und bleibt ein sensibles Thema. Sprechen Sie uns auch hier an.

Was muss ich zur Versteigerung mitbringen?

Bieter müssen sich mit einem gültigen Identitätspapier (Ausweis, Pass) ausweisen.
Wenn Sie für Dritte bieten wollen – dies gilt auch für den Ehepartner – müssen Sie im Termin eine spezielle, notarielle Bietvollmacht vorlegen.
Als Vertreter einer Handelsgesellschaft benötigen Sie zum Nachweis Ihrer Vertretungsmacht einen amtlichen Handelsregisterauszug neuesten Datums.

Was muss ich bieten?

Vor dem Bietbeginn wird das sogenannte „geringste Gebot“ festgestellt, das lediglich den Betrag angibt, den Sie mindestens bieten müssen, damit Ihr Gebot überhaupt zugelassen wird.
Wichtiger sind für Sie die Zuschlagsversagungsgrenzen:

Liegt das vorliegende Meistgebot unter 50% des Verkehrswertes, muss das Gericht den Zuschlag aus Schuldnerschutzgründen von Amts wegen versagen.

Erreicht das Meistgebot zwar 50%, nicht aber 70% des Verkehrswertes und stellt die betroffene Gläubigerbank einen entsprechenden Antrag, versagt das Gericht ebenfalls den Zuschlag.

In diesen Fällen findet ein neuer Termin statt, in dem diese Mindestgrenzen nicht mehr gelten. Darauf weist das Gericht dann in der Bekanntmachung des Folgetermins hin. Wenn der Gläubigerbank ein Gebot (auch über 70% des Verkehrswertes) nicht ausreicht, kann sie den Zuschlag in jedem Fall noch durch eine einstweilige Einstellung des Verfahrens nach Schluss der Bietzeit verhindern.

Müssen Belastungen übernommen werden?

In der Regel sind vom Ersteher keine grundbuchlichen Belastungen zu übernehmen. Ob Sie im Einzelfall zusätzlich zu dem zu zahlenden Gebot im Grundbuch eingetragene Rechte übernehmen müssen, stellt das Gericht vor Eröffnung der Bietzeit fest und teilt dies mit.

Bietsicherheit

Sie müssen damit rechnen, dass ein Verfahrensbeteiligter bei Abgabe Ihres Gebotes eine Sicherheitsleistung verlangt, die Sie dann sofort erbringen müssen.

Die Höhe beträgt, unabhängig von der Höhe Ihres Gebotes, immer 10% des Verkehrswertes. Wie Sie die Sicherheit erbringen können, sehen Sie rechts.

Wie kann ich die Sicherheit leisten?

Die Sicherheit kann durch die nachfolgend aufgeführten Möglichkeiten geleistet werden, nicht aber in bar!

Durch einen von einer Bank oder Sparkasse ausgestellten Verrechnungsscheck (auch bestätigter Bundesbankscheck).
Der Scheck darf von Ihrer Bank frühestens am dritten Werktag vor der Versteigerung ausgestellt werden und er muss eine Gültigkeit haben die mindestens 4 Werktage über den Zwangsversteigerungstermin hinausreicht.

Durch eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines Kreditinstitutes.

Durch vorherige Überweisung. Hier gilt für Nordrhein Westfalen:

Überweisung an die Oberjustizkasse Hamm, bei der Landesbank Hessen-Thüringen – HeLaBa – (Konto: 147 4816, BLZ 300 500 00 – IBAN: DE08 3005 0000 0001 4748 16; BIC WELADEDD)
Da für Rheinland Pfalz keine zentrale Stelle für die Überweisung der Sicherheitsleistung eingerichtet ist, erfragen Sie bitten den Zahlungsempfänger beim zuständigen Amtsgericht.

Folgende Positionen sollten als Verwendungszweck auf der Überweisung angegeben werden:

1. das Aktenzeichen des Verfahrens
2. das Stichwort „Sicherheit“
3. das zuständige Amtsgericht
4. den Tag des Versteigerungstermins

Die entsprechende Überweisung sollten Sie spätestens 8 Tage vor dem Versteigerungstermin veranlassen, damit sichergestellt ist, dass der Nachweis hierüber im Termin vorliegt. Der Kontoinhaber muss mit dem späteren Bieter identisch sein, da die Sicherheitsleistung sonst nicht als erbracht angesehen werden kann.
Der für die Versteigerung verantwortliche Rechtspfleger wird unmittelbar von der Oberjustizkasse über die Einzahlung informiert. Nur, wenn diese Mitteilung der Oberjustizkasse im Termin vorliegt, gilt die Bietsicherheit als erbracht.
Nach dem Versteigerungstermin wird die nicht benötigte Sicherheitsleistung auf Anordnung des Gerichts von der Oberjustizkasse zurück überweisen.

Welche Nebenkosten ergeben sich für den Ersteher?

AN UNS zahlen Sie für den Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung KEINE PROVISION!

Für die weiteren Nebenkosten gilt aber Ähnliches, wie beim freien Kauf. Erhalten Sie den Zuschlag, wird ein Verteilungstermin bestimmt, der etwa 6 bis 8 Wochen nach der Zuschlagsverkündung stattfindet. Vor diesem Termin ist der Versteigerungserlös (zzgl. 4% Zinsen für den Zeitraum vom Zuschlag bis zum Verteilungstermin und abzüglich der geleisteten Sicherheit) rechtzeitig zu überweisen.
Alternativ können Sie das Meistgebot auch bereits kurz nach der Versteigerung in einem besonderen Verfahren hinterlegen. In diesem Fall endet die Verzinsung des Betrages mit der Hinterlegung, die Sie selbst dem Gericht nachweisen müssen.

Sie zahlen außerdem die Grunderwerbssteuer (in NRW aktuell 6,5%, in Rheinland Pfalz 5,0%), die Erwerbskosten in der Versteigerung (Zuschlagsgebühr/Berichtigung des Grundbuchs) betragen rund 1% des Meistgebotes.

Was geschieht mit den Bewohnern der ersteigerten Immobilie?

Gegen den bisherigen Eigentümer, der das ersteigerte Objekt bewohnt und nicht freiwillig räumt, ist der Zuschlagsbeschluss praktisch ein Räumungstitel. Sie können mit einer vollstreckbaren Beschlussausfertigung, die Sie beim Versteigerungsgericht beantragen können, einen Gerichtsvollzieher mit der Räumungsvollstreckung beauftragen.
Das Eigentum am Versteigerungsobjekt geht unmittelbar mit der Verkündung des Zuschlags auf Sie als Ersteher über. In bestehende Mietverhältnisse treten Sie hierdurch ein. Wenn Sie einen Kündigungsgrund haben (z.B. begründeten Eigenbedarf) können Sie die Mietverträge u.U. mit einer nur dreimonatigen Frist kündigen (sog. „Ausnahmekündigungsrecht des Erstehers“).

Wichtig:
Nach dem Eigentumswechsel mit Zuschlagserteilung sollten Sie auf jeden Fall sicherstellen, dass die erworbene Immobilie sofort versichert wird!


Ihre Immobilie in kompetenten Händen

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